• yeni hukuk fakültesi öğrencileri için öğrenmesi kolay, yıllardır mülga kanunla uğraşan hukukçular için uygulaması zor olacaktır.
  • yillardir kit kanaat gecinerek, belini dogrultamayan tum suserlarin en buyuk kabusu olan borclar yasasinihayet degisiyor. calismalari yedi yil suren yasa taslaginin ilk degisikligi ise basliktan da anlasilacagi gibi adinda yapildi. hemen iskillenmemekte fayda var. zira taslagi hazirlayan amcalar, yasanin ismen turk ceza kanunu, turk medeni kanunu gibi kanunlardan geri kalmasini istememisler. yoksa turk'un borcu da borc yasasi da bir baska olur gibi bir anlayis soz konusu degil. simdi yasa modernlesiyor ya, dili de modernlesecek pek tabii. mevcut yasadaki "mürselünileyhin mülzem olması" gibi ifadeler tarih oluyor, yeni yasa herkesin anlayabilecegi kadar sade bir dille yaziliyor. yani borcun mu var derdin var cumlesiyle yasayanlar artik avukata danismadan da baslarinin ne kadar belada oldugunu saptayabilecekler. gelelim taslagin icerigine. amcalar taslagi hazirlarken borc-harc yuzunden dagilan aileleri akillarindan hic cikartmamislar. zira taslakta evlilik birliginin korunmasi amaciyla kirada oturan esler birbirlerinin rizasi olmadan, kira sozlesmesini fesedemiyorlar. ayni sekilde yine birbirlerinin yazili rizasi olmadan ese, dosta kefil de olamiyorlar.
    simdi kira dedik ya, evsahibinden de bahsedelim biraz. evsahipleri artik "almanya'dan kizim geliyor, icguveysi damat alacagiz" gibi sudan bahanelerle kiraciyi evden cikartamayacak. cikartirsa uc yil boyunca evi yeniden kiraya veremeyecek. diyelim evsahibi kiraciya "evi tadilat ettirecegim, sen cik" dedi. evin tadilati bittikten sonra yeniden kiraya verirken oncelik evden cikarttigi kiracida olacak. yok bu kurala uymazsa, kiracisina bir yillik kira bedelinden az olmayacak tazminat odeyecek.
  • belli bir kesim bu kanuna dili sebebiyle ağır eleştiriler getirmektedir. bu eleştiriyi getirenler de özellikle avukatlardır. hukuk camiasında şöyle bir sapkınlık vardır; hukukun ve kanunun dilini yalnızca kendileri anlasın isterler. böylece bu karambol onlara o biçim bir saygınlık getirsin, eski türkçeleriyle sükse yapsın, müvekkil çevresi bir boktan anlamasın isterler. e haliyle müvekkiller sık sık kendilerine başvursun, avukatsız adım atamasın,kazançlar katlansın, tohumlar fidana, fidanlar ağaca, ağaçlar ormana dönsün. oysa kanun herkesin anlayacağı hale getirildiği zaman hukukçu tesisatçı, tesisatçı da avukat olmayacak ki. sen kendini yetiştirmişsen, pastadan her zamanki dilimini alacaksın.
  • pratikte çok büyük önemi olmayan ancak ilginç olan bir başka değişen hüküm ise kanunun türk medenî kanunu'yla olan ilişkisini düzenleyen 646. madde hükmüdür, buna göre türk borçlar kanunu sadece medenî kanunun ayrılmaz bir cüzü olarak değil, bizzat beşinci kitabı olarak kabul edilmiştir.
  • yeni borçlar kanunu ile birlikte finans cephesinde (bankalar) işler daha da zorlaşmakla birlikte bir bakıma da kolaylaşmıştır.

    şöyle izah etmeye çalışayım;

    türk ticaret kanunu ile birlikte 6098 sayılı türk borçlar kanunu 1 temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. bu kanunlardaki en önemli argümanlardan biri eşin kefalete rıza beyanıdır ki; huzurda imza edilmesi ve eşin kendi el yazısı ile "eşimin kefil olmasına rıza gösteriyorum&onaylıyorum" yazması gerekmektedir.

    buna ilave olarak; firmalardan alınan genel kredi sözleşmesindeki tutar kısmı kaldırılmıştır. müşterinin borcu bankadaki riski kadardır artık. teminat senedi kısmı kaldırılmıştır. kefillerin her gks'ye * kefalet tutarını ve süresini yazması gerekiyor. bir kefalet üzerine hangi tarih yazılırsa yazılsın maksimum 10 yıl olabiliyor. daha az yazılırsa bu tarih geçerlidir.

    yine gks alınmasından iki gün evvel firma sahiplerine -aynen konut finansmanlarında olduğu gibi- gks sözleşme öncesi bildirim formu ve sözleşme öncesi kefil bildirim formu veriliyor. firma yetkilisi/kefiller bunları okuduktan sonra aradaki tarih en az iki gün olacak şekilde gks alınıyor ve kredi ilişkisi tesis edilebiliyor. kefiller söbf'yi * okuduğunu kabul yazısı ile de imza ediyorlar.

    hesap rehin sözleşmesi, limit artırım sayfası, araç rehin sözleşmesi vb. sözleşme metinlerinde yer alan boşlukların bilgisayar çıktısı alınacak şekilde düzenlenmesi, imza edenin kendi el yazısı ile yazdığı haller hariç olmak üzere el yazısı ile doldurulmamalıdır. bu nedenle, daha önce matbu olarak genel kredi sözleşmesi ekinde yer alan sözleşmelerin tamamı gks uhdesinden kaldırılmıştır.

    her türlü fek işleminde, müşteri veya malik tarafından bankalara hitaben düzenlenen fek talep yazısında, borca kefil olan kefillerin ve eşlerinin yazılı onayının/muvafakatinin alınması gerekmektedir.

    ayrıca kefaletten evvel alınmış güvencelerin (ipotek, rehin, kefalet, aval, garanti vs.) fek edilebilmesi (serbest bırakılabilmesi) ile kefaletten önce veya sonra alinmiş olmasına bakılmaksızın, borcun önemli bir kısmının teminatını teşkil eden güvencenin serbest bırakılabilmesi için yukarıda yer alan talep yazısında kefil olanların eşlerinin de açıkça rızası alınmalıdır.

    bankacılar için işin zor kısmı tüm bunların müşterilere anlatılması olmakla birlikte hepsinin kanun kapsamında olması işleri kolaylaştırmaktadır.
  • en ilgi çekici maddesi aslında 88.madde olan yasa. bir site şöyle açıklamış;

    "kanunun gözden kaçan ve şimdiye kadar üzerinde durulmayan bir maddesi var ki türkiye'de borcu olan ve borçlanacak tüm vatandaşları çok olumlu etkileyecek. çünkü kanunun 88'inci maddesi sözleşme ile oluşturulan faiz oranlarına tavan getiriyor. tüketici, konut ve otomobil kredileri, kredi kartları da sözleşmeye dayalı olduğu için bu sınır vatandaşların tüm kredi borçları için geçerli olacak.

    tavan yüzde 13.5

    peki getirilen sınır ne? faizi belirleyen madde "faiz ödeme borcunda uygulanacak yıllık faiz oranı, sözleşmede kararlaştırılmamışsa faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirlenir" diyor. hemen arkasından gelen maddenin ikinci cümlesi ise şöyle: "sözleşme ile kararlaştırılacak yıllık faiz oranı, birinci fıkra uyarınca belirlenen yıllık faiz oranının yüzde elli fazlasını aşamaz." görüldüğü gibi sözleşme ile belirlenen faizin yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre yani yıllık kanuni faiz oranlarına göre belirlendiğini ortaya koyuyor. mevzuat hükümlerine göre belirlenen kanuni faiz ise bakanlar kurulu tarafından belirleniyor. kanuni faiz 3095 sayılı yasa ile 2006 yılından bu yana yüzde 9 olarak uygulanıyor. buna göre kredi faizleri en fazla yüzde 9'un yüzde 50 fazlası yani yüzde 13.5 olacak. bu eğer 1 temmuz'a kadar herhangi bir değişiklik yapılmazsa tüm kredi ve kredi kartı faizlerinin en fazla yıllık yüzde 13.5 ve aylık da yüzde 1.06 olacağı anlamına geliyor. "

    ancak tarih itibariyle bankalarda bir değişiklik yok. ya yanlış bir yorum var ya da bankalar birbirini bekliyor.
  • 11 ocak 2011 tarihi itibariyle meclisten geçerek yasalaşmış yeni (6098 sayılı) borçlar kanunumuz.
  • yeni dili anlaşılırlığını kolaylaştırsa da, insanları avukat tutmaktan uzaklaştırmayacak olan kanundur. zira, avukatlar sadece eski dile aşina olan meslek erbabı değillerdir. bir kanunu anlayıp, yorumlayıp, diğer mevzuatla birlikte düşünüp muhkeme etmek öyle farklı bir şeydir ki zira...
  • yürürlük tarihi 1 temmuz 2012 olacaktır.
  • 6098 sayılı türk borçlar kanunu’nun kira hukuku ile ilgili ertelenen hükümleri contracts law

    a. giriş

    bilindiği üzere, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı türk borçlar kanunu (“tbk” veya “kanun”)’nun tüm hükümleri aynı tarihte yürürlüğe girmemiştir. zira kanun, tbmm tarafından kabul edilip 04.02.2011 tarihinde resmî gazetede yayınlandıktan kısa bir süre sonra avm yatırımcılarının kanun’un kira sözleşmesine ilişkin bazı hükümlerinin kendi yatırımlarını olumsuz etkileyeceği ve aleyhlerine sonuç doğurabileceği gerekçesiyle yaptıkları talep üzerine, 14.04.2011 tarihinde yayınlanan 6217 sayılı yargı hizmetlerinin hızlandırılması amacıyla bazı kanunlarda değişiklik yapılmasına dair kanunun geçici 2. maddesiyle “kiracının türk ticaret kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, tbk’nın 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” hükmü getirilmiştir. daha sonra işbu madde “kiracının türk ticaret kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı türk borçlar kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga borçlar kanunu hükümleri uygulanır.” şeklinde değiştirilmiştir. belirtmek gerekir ki, yürürlüğü 8 (sekiz) yıl süreyle ertelenen yukarıda sayılan hükümler kiracısı tacir veya özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından geçerlidir.

    b. ertelenen hükümlerin incelenmesi

    tbk’nın kira hukuku kapsamında ertelenen hükümlerinin 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girmesi beklendiğinden kira ilişkileri bakımından önemli sonuçlara yol açacak olan söz konusu maddelerin incelenmesi ve kiracı ile kiraya verenin karşılaşabilecekleri durumların değerlendirilmesi faydalı olacaktır. şöyle ki;

    1. tbk madde 323: kira ilişkisinin devri

    tbk’nın 323. maddesi gereğince, kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. işyeri kiraları bakımından kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. yine, işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam edecektir.

    belirtmek gerekir ki, mülga borçlar kanunu kapsamında da kira ilişkisinin devri için kiraya verenin rızası gerektiğinden tbk’nın 323. maddesinin 1. fıkrasının birinci cümlesi bakımından işbu erteleme süresi sonrasında bir değişiklik olmayacaktır. ancak kiracının tacir veya tüzel kişi, kiraya konu olan yerin ise bir işyeri olması halinde tbk’nın 323. maddesinin 1. fıkrasının ikinci cümlesi ile 3. fıkrası ertelenen hükümlerin yürürlüğe girmesi önem arz edecektir.

    zira, tacir veya tüzel kişi kiracıların işyeri kiraları açısından 01.07.2012’den itibaren sekiz yıl süreyle kiraya verenin rızası dahilinde işyeri kirasının devri gerçekleşmiş olsa bile, kirayı devreden kiracı, sözleşmeyle özel olarak üstlenmedikçe, devralan kiracının tbk madde 323/3’te düzenlendiği gibi herhangi bir müteselsil sorumluluğu da söz konusu olmayacaktır.[1] ancak söz konusu fıkranın yürürlüğe girmesi sonrasında devreden kiracı kira sözleşmesinin bitimine kadar ve her halükarda 2 yıl süre ile devralanla birlikte sorumlu olmaya devam edecektir. bunun yanı sıra, kiraya veren haklı bir neden olmaksızın kira ilişkisinin devrine onay vermekten kaçınamayacaktır. işbu haklı neden, somut olayın özelliklerine göre belirlenecektir.

    2. tbk madde 325: kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi

    kiracının hakları bakımından önem arz eden tbk’nın 325. maddesi 1. fıkrası gereğince, kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

    bu hususta kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesine ilişkin olarak 818 sayılı borçlar kanunu’nda bir düzenleme bulunmamakta idi. benzer şekilde, mülga kanun hükmü ile uygulanmakta olan yargıtay içtihatları uyarınca, 01.07.2020 tarihinde yürürlüğe girecek olan işbu düzenleme ile kiracı, erken tahliye halinde, kiralananın benzer koşullar ile yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlı olarak borçlarını ödemek durumunda kalacaktır. lakin kiracının, bu süre içerisinde kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.

    3. tbk madde 331: önemli sebepler

    bilindiği üzere, 818 sayılı türk borçlar kanunu’na göre, fesheden taraf diğerine tam bir tazminat ödemekle yükümlü olup kira süresinin bir yıldan fazla olması halinde ise bu tazminat bedeli altı aylık kira bedelinden az olmayacaktır. yürürlüğe girecek ertelenen 331. madde uyarınca ise, önemli sebeple fesih halinde hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacaktır. söz konusu maddenin halihazırda ertelenmiş olması sebebiyle kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından, hâkimin olağanüstü fesih halinde hükmedeceği tazminat mülga kanun uyarınca halihazırda altı aylık kira bedelinden az olamamaktadır. işbu ertelenen hükmün yürürlüğe girmesi sonrasında, hâkimin takdirinin mülga kanunda belirtilen sürelerle paralel olması muhtemeldir.

    4. tbk madde 340: bağlantılı sözleşme

    türk borçlar kanunu’nun 340. maddesi uyarınca; konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir. söz konusu bağlantılı sözleşeler uygulamada ayrı bir sözleşme olarak yapılabildiği gibi, kira sözleşmesine bir yan edim yükümü eklenmek suretiyle sözleşmede ayrı madde olarak da taraflarca kararlaştırılabilmektedir. örneğin; kiraya verenin başka taşınmazlarının da kiracı tarafından kiralanmasının zorunluğu kılındığı hükümler bu kapsamda değerlendirilebilecektir.

    belirtmek gerekir ki, bağlantılı sözleşmenin geçersizliğine ilişkin bir hüküm mülga borçlar kanunu’nda yer almamakta idi. dolayısıyla, söz konusu hükmün yürürlüğe gireceği 01.07.2020 tarihine kadar konut ve çatılı işyeri kiralarında bağlantılı sözleşme yapılması mümkün olacak bu tarihten sonra ise kiracının yararının söz konusu olmadığı ve kiracıya kiralanan yerin kullanımı ile doğrudan bir bağlantısı olmayan bir sözleşme yapma yükümlülüğü getiren bağlantılı sözleşmeler geçersiz olacaktır.

    5. tbk madde 342: kiracının güvence vermesi

    türk borçlar kanunu madde 342’ye göre; “konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

    güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

    kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.”

    mülga borçlar kanunu’nda bu hususta da herhangi bir düzenleme bulunmadığından erteleme süresi boyunca, yani 01.07.2020 tarihine kadar sözleşme özgürlüğü çerçevesinde, taraflar, güvence bedelini miktarını belirleyebilir ve güvence bedelini bankaya yatırma zorunluluğu olmaksızın elden alabilir ve işbu bedelin kiraya verende kalmasında bir sakınca bulunmamaktadır. ancak hükmün yürürlüğe girdiği tarih itibariyle güvence bedelinin 3(üç) aylık kira bedelini aşması ve güvence bedelinin para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılması halinde, işbu bedelin para olması halinde vadeli tasarruf hesabına yatırılması kıymetli evrak olması durumunda ise bir bankaya depo edilmesi gerekecektir.

    6. tbk madde 343: kira bedeli

    türk borçlar kanunu madde 343 uyarınca; “kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”

    hükmün mülga borçlar kanun’nun ilgili maddeleriyle örtüşmesi sebebiyle bu hükmün ertelenmesinin taraflara herhangi bir etkisi olmayacaktır.

    7. tbk madde 344: belirlenmesi

    yeni borçlar kanunu madde 344’e göre; “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

    taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

    taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

    sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı türk parasının kıymetini koruma hakkında kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. ancak, bu kanunun, “aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” hükmünü havidir.

    bilindiği üzere, 18.01.2019 tarih ve 30659 sayılı resmi gazete yayımlanan vergi kanunları ile bazı kanun ve kanun hükmünde kararnamelerde değişiklik yapılmasına dair kanun (“torba yasa”)’un 56. maddesi uyarınca; tbk’nın 344. maddesinde değişikliğe gidilmiş ve bu hükmün halihazırda işyeri kiraları açısından yürürlüğe girdiği kabul edilmektedir.

    bununla birlikte, yargı hizmetlerinin hızlandırılması amacıyla bazı kanunlarda değişiklik yapılmasına dair kanun’un geçici 2. maddesine göre; “kiracının türk ticaret kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı türk borçlar kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga borçlar kanunu hükümleri uygulanır. bu fıkrayı ihdas eden kanunla(torba yasa) değiştirilen 6098 sayılı kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü ile değişikliğin 01.07.2020’ye kadar özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında uygulanamayacağı düzenlenmiştir.

    ne var ki; 18.01.2019 tarihli resmi gazete’de yayımlanan 7161 sayılı torba yasa’nın 59. maddesi ile; her kira yılında geçerli olacak kira bedellerinin belirlenmesi bakımından on iki aylık ortalamalara göre tüfe değişim oranının esas alınacağına ilişkin hükmün, kiracının tacir olduğu işyeri kira sözleşmeleri dahil tüm kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanacağı düzenlenmiştir. özetlenen hükümler ise 01.01.2019 tarihinden geçerli olmak üzere torba yasa’nın yayım tarihi olan 18.01.2019 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

    bununla birlikte; madde gerekçesinde, “59. madde ile, 6217 sayılı yargı hizmetlerinin hızlandırılması amacıyla bazı kanunlarda değişiklik yapılmasına dair kanunun geçici 2 nci maddesine bir fıkra eklenmek suretiyle kira bedelinin belirlenmesinde tüketici fiyat endeksinin artış oranı olarak belirlenmesinin üretici fiyat endeksinden daha hakkaniyete uygun sonuçlar doğuracağı düşünülerek 6098 sayılı türk borçlar kanunim 344 üncü maddesinde yapılan değişikliğin derhal uygulanması öngörülmektedir.” düzenlemesi yer almaktadır.

    son mevzuat değişikliği sonrasında bu konuyla ilgili tartışmalar bulunmakla birlikte, yargıtay kararlarında “ayrıca, 18.01.2019 tarihli resmi gazetede yayınlanan 7161 sayılı kanunun 59. maddesiyle 6217 sayılı kanunun geçici 2. maddesine; “bu fıkrayı ihdas eden kanunla değiştirilen 6098 sayılı kanun’un 344. maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.” denilerek tüm çatılı iş yeri kiraları açısından tüfe artışının uygulanacağı ifade edilmiştir. dolayısıyla, yargıtay içtihatı ve doktrinde olan baskın görüşe göre düzenlemenin “tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirleneceği” belirtildiğinden düzenleme, sadece yenilenen kira sözleşmeleri kapsamında değil, tüm kira sözleşmeleri kapsamında geçerli olacağı şeklinde yorumlanabilir.

    sonuç olarak, kanun koyucunun “birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde” şeklindeki ifadesindeki “yenilemenin” birinci fıkradaki kira sözleşmelerini kapsayıp kapsamadığı açık olmamakla beraber, işbu düzenlemenin kira sözleşmelerinin tümünü kapsadığı kanaatindeyiz.
    8. tbk madde 346: kiracı aleyhine düzenleme yasağı

    tbk’nın 346. maddesine ile “kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” hükmü getirilmiş bulunmaktadır.

    bu hüküm genellikle kira sözleşmelerinde örnek olarak vadenin gelmesi halinde ödenmeyen kira bedeli durumunda kiraya verenler tarafından ağır cezai şart kararlaştırılması yahut kiracının kiralananın tamir giderlerinden sorumlu tutulması ve benzeri durumlara ilişkin olarak kiracıyı korumak amacıyla getirilmiştir. yine başka bir örnek ile; kiracının belirli bir sayıda kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde, kalan kira bedellerinin tümünün muaccel hale geleceğine dair tüm hükümler işbu madde uyarınca geçersiz hale gelecektir. ancak erteleme süresi boyunca tacirler bakımından kararlaştırılan ve kira bedellerinin ödenmemesi halinde tüm kiraların muaccel olacağı yahut cezai şarta ilişkin hükümler sözleşmeye eklenmiş olması halinde geçerli olacaktır. maddenin yürürlüğe girmesi ile kararlaştırılan muacceliyete ve cezai şarta dair hükümler tacirler bakımından da artık geçersiz olacaktır.
    9. tbk m. 354 (dava sebeplerinin sınırlılığı)

    tbk’nın 354. maddesi düzenlemesi uyarınca; “dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”

    yürürlüğü ertelenen maddelerden olan işbu sonuncu madde ise tahliye sebeplerinin sınırlı sayı ilkesine tabi olmasını öngören bir hükmüdür. 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkında kanun’un 8. maddesinde de tahliye sebepleri sınırlı tutulmuş, aksine sözleşmeler geçersiz kabul edilmiştir. bu nedenle bu hükmün yürürlüğe girmesinin taraflar açısında bir etkisinin olmayacağını düşünmekteyiz.

    c. sonuç ve değerlendirme

    kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyeri kiralarında yukarıda açıkladığımız hükümler yine açıklanan gerekçeler ile 01.07.2020’ye kadar ertelenmiş bulunmaktadır. bu minvalde yaşanan uyuşmazlıklarda pek tabii ki sözleşme özgürlüğü uyarınca her şeyden evvel taraf iradelerine öncelik verilecektir. ancak bilindiği üzere, sözleşme özgürlüğünün emredici hükümler ile yine kanun tarafından sınırlandırılmış olması sebebiyle, yaşanan bir uyuşmazlıkta, erteleme tarihine dek mülga 818 sayılı borçlar kanunu’nun emredici hükümleri uygulama bulacaktır.

    her kanunda olduğu gibi türk borçlar kanunu düzenlenirken de kanun koyucunun asıl gayesinin zayıf tarafı korumak olduğu açıkça görülmektedir. bu sebeple getirilen düzenlemeler her ne kadar belirli amaçlar doğrultusunda bir süreliğine ertelense de netice itibarıyla kanun koyucu için zayıf olan tarafı, yani bu durumda konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiracıyı koruma düşüncesinin ağır bastığı barizdir.

    son olarak belirtmek isteriz ki, ilgili hükümlerin 01.07.2020 tarihinden sonra yürürlüğe girmesi ile birlikte kanunun ilgili hükümlerinin emredici nitelikte olması sebebiyle ertelenen işbu hükümler derhal uygulama bulacaktır.

    [1] 6098 sayılı türk borçlar kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin yürürlüğü ertelenen hükümlerinin değerlendirilmesi,yrd. doç. dr. ahmet türkmen, ankara barosu dergisi 2015/1, s.352

    saygılarımızla,

    kılınç hukuk & danışmanlık
hesabın var mı? giriş yap