real estate investment trusts ^*

• (bkz: gayrimenkul yatırım ortaklıkları)
• (bkz: gyo)
• amerika'da ozel vergi'ye tabi olabilmek icin
  
  gelirin en az %95'ini temettu, faiz ve ya kira gelirinden saglamak
  gelirin en az %75'ini, kira gelirinden saglamak
  gelirin en fazla %30'unun hisse arttirimindan gelmesi
  
  sartlari aranan sirket turu
• stock markette hissesi alinip satilabilen, yillik ortalama 6-9% dividend dagitan, vergiden muaf bir yatirim ortakligi. ev almaktansa bundan almak daha mantikli. passive income dedigimiz $ey bu. ozgurlugunuzu vermeden yatarak kira geliri topluyorsunuz. ayni zamanda degeri ikiye katlanirsa hissenizi aynen ev gibi satip ozsermayenizi alabilirsiniz. gayet iyi bir yatirim cesidi.
• bunların değerlemesini yaparken p/e, dcf vs yerine price to adjusted funds from operations (p/affo) denen metriği kullanmanız kuvvet, iştah, sıhhat verir. bir de borç/eldeki mülk değeri oranını göz önünde bulundurmak lazım. borcun bulunması veya zamanla artması normal, emlak işi kaldıraçla yapılıyor, ancak belli bir oran seneler boyu korunabiliyorsa durum sağlıklı denebilir. ayrıca dolaşımda olan hisse miktarı sürekli artar, normal şirketlerde olduğu gibi payım seyreltiliyor/dilute ediliyorum sanmayın, reitlerin olayı bu, hisse basarak elde edilen parayla mülk alımı yapıyorlar. kira gelirlerinin %90'ı vergiden muaf olabilmenin şartı olarak yatırımcılara temettü şeklinde ödeniyor.
• reitler temettu emekliliginin ve gelir yatiriminin olmazsa olmazlarindandir. yurtdisi borsasında işlem gören, aylık ya da çeyreklik pasif gelir imkanı sağlayan reit yatırımları sayesinde bir nevi emlak yatırımı yapmış oluyorsunuz. sadece evlere değil, ofislere, depolara, veri merkezlerine, sağlık binalarına ve baz istasyonlarına bile yatırım yapabilirsiniz.
  
  binlerce liraya ve kredi çekmeye gerek kalmadan, her bütçeye uygun yıllık dolar bazlı %3 ile %12 arasında (hatta daha fazla) temettü (dividend) verimiyle yurtdışı gayrimenkul sektörüne yatırım yapabilirsiniz.
  
  pasif gelir ve gelir yatirimi uzerine kurdugum yeni youtube kanalimda reitleri inceledim. henuz acemiyim ama asagidan izleyebilirsiniz.
  
  https://youtu.be/b42lqdrvtom
  buradan izleyebilirsiniz
• pek tavsiye etmedigim bir yatirim turudur.
  
  nedeni su, abd de iyi arastirirsaniz commercial/multi unit real estate investment isine bakabilirsiniz. bunlarda yillik 20% civari gelir getirir. ıyi bir firma/ekip bulursaniz surekli devam edersiniz.
  
  onun disinda onumuz emlak krizi olacak gibi birsey(veya correction). bu firmalarin nasil borc aldigini falan bilemedigimiz icin cok fena bir sekilde kaldiracli kayipa donusebilir.
• bir kac mesaj geldiginden sayilarla acikliyorum neden reit leri sevmedigimi.
  
  2021 de faizler dusuk iken bir ev aldim. aldigim evin ederi 335k di. ev 345k ya appraise oldu. boylelikle kontrati 341k olarak duzelttik. 6k yi da satici bana sonradan odeyecek.
  
  evi 20% on odeme ile aldim.
  68k dolar ediyor
  
  normalde evin kontratini kapatirken 14k gibi birsey cikarmislar kapanis ucreti olarak. yani evrak parasi diyebiliriz buna.
  totalde 82k etti.
  ev sahibiyle 6k yi geri odeyecek diye anlastigimiz icin o parayi geri aldim. sonucta 76k cebimden para cikti.
  
  simdi evin 3-5 seyi vardi duzeltilmesi gereken. onlari duzelttim, cepten 3k gibi birsey cikti. totalde 79k, hadi duz hesap 80k cikmis olsun.
  
  bu evi 2700 e kiraya veriyorum aylik. simdi sadece sunu dusunelim, aylik karim ne kadar?
  yaklasik $1000 civari birsey(yillik 12k). yani 80(6.5 yilda) ayda parayi geri cikarabildigime gore yillik roi yaklasik 15% yapiyor. bu dedigimiz olay cash on cash roi.
  
  birde ana getiriyi hesaplama var. o da mortgage oderken ana para eklemesini de hesapliyoruz. aylik yaklasik 410 usd editor yani karim aslinda aylik $1400(yillik 16.8k). o zaman iste roi yaklasik 21% ediyor. parayi bu noktada 4.7 yilda geri aliyoruz.
  
  peki emlak aldik ve enflasyon var. 5 sene sonra bu evi 400k ya satsak. 6% komisyon odeyecegiz. 376k ediyor. (ki evin ederi 400k civari su anda) burdan da etti mi karimiz 35k (376-341). bu da 5 yila bolduk diye 7k etti yillik extra. totalde simdi yillik 23.8k var. roi etti mi 30%. bu yolla 3.3 yilda paramizi cikardik.
  
  5 yilin sonunda ettigimiz kar yaklasik 120k oldu.
  
  simdi bunun birde bonusu var. abd de yasiyorsaniz bu kar tamamen gelir vergisine tabi olmadi.
  
  reit lere 5 yillik girseniz, 80 bin dolarla baslasaniz size her yil 12% civari verse yillik yaklasik 10k oluyor. 5 yil sonunda 50k ile donuyorsunuz.
  
  ama abd de yasiyorsaniz birde, bu reit sizden ordinary income tax aliyor qualified dividend vermiyor cunku. bu da demek oluyor ki misal 30% luk gelir vergisine tabiyseniz sizden 15k da kesinti yapiyor. 50k oldu size 35k.
  
  analizim ve nedeni bu sekilde. reit 5 yilda 35k veriyor, kendi yaptiginiz 120k.
  
  kendi yaptiginizda risk daha fazla ama ikisinde de emlak krizi riski ayni.
  
  ıste bu yuzden reit i tavsiye etmiyorum.
• https://seekingalpha.com/…-will-cut-their-dividends
  
  onumuzdeki aylarda boyle haberleri duymaya devam edecegiz.
• turkiyede pek sallayan eden yok ama yurtdisinda cok fazla kisi bunlara yatirim yapiyor. dikkat etmeniz gereken sey mortgage reit olmamasi. mortgage reit resmen kredi verip faizden para kazaniyor. fiziksel varlik tutan reitlere yonelin onlar kira getirisi elde ediyorlar ve bu geliri yasal olarak temettu seklinde dagitmak zorundalar
  
  canlı canlı büyüme potansiyeli yüksek yeni borsaya açılmış emlak şirketleri nasıl bulunur? gyo, reıt
  https://youtube.com/live/aneiiaa8rka?feature=share